Hypothekarkredit

Bei einem Hypothekarkredit (auch umgangssprachlich als Hypothekenkredit, Immobilienkredit oder Hypothekendarlehen bezeichnet) handelt es sich in Österreich um eine sehr beliebte Form der Immobilienfinanzierung.

Hypothekarkredit in Österreich

Ein solcher Kredit wird unter anderem beim Wohnungskauf, beim Hauskauf, beim Bau eines Eigenheimes und bei Kauf des dazugehörigen Grundstücks eingesetzt. Da in dem Wort „Hypothekarkredit“ auch das Wort „Hypothek“ enthalten ist, wird deutlich gemacht, dass hier der Kreditgeber (Bank oder auch Bausparkasse) ein Pfandrecht auf die Immobilie oder das Grundstück beim Vertragsabschluss verlangt. In der Regel wird dieses Pfandrecht auch im Grundbuch eingetragen und ist deshalb auch gebührenpflichtig.

Vorteile

Im Unterschied zu anderen Kreditarten erhält hier der Kreditnehmer ein wesentlich attraktiveres Konditions- und Zinsangebot aufgrund der hohen Sicherheit für den Kreditgeber. Auch von Vorteil sind hier die langen Laufzeiten und die eventuell möglichen Sondertilgungsmöglichkeiten.

Nachteile

Aufgrund des Grundbucheintrages fallen hier bei der Eintragung der Hypothek Notar- und Gerichtskosten an. Die vereinbarte Zinshöhe läuft nur über einen bestimmten Zeitraum, so dass dann ein Zinsänderungsrisiko bei einer eventuell erforderlichen Anschlussfinanzierung vorhanden ist.

Die unterschiedlichen Hypothekarkredite

Diese Formen der Hypothek gibt es:

Festhypothek

Bei einer Festhypothek gibt es feste Laufzeiten, dies sich zwischen 1 und 10 Jahren bewegen. Hier kommt ein fixer Zinssatz zum Einsatz. Dabei bleibt die Zinshöhe über die komplette Laufzeit des Kredits hinweg gleich. Dadurch gibt es während der Laufzeit keine Gefahr, dass sich die Kreditkosten verändern. Deshalb ist eine Festhypothek sehr risikoarm. Hierbei ist eine Kündigung eines solchen Kredit während der Laufzeit nur gegen die Anerkennung einer Strafzahlung möglich.

Variable Hypothek

Bei dieser Hypothekenart sind die Zinsen an die allgemeine Marktentwicklung gekoppelt und können sowohl sinken als auch steigen. Hier besteht dann die Gefahr, dass bei einer steigenden Zinsentwicklung dann die Kreditkosten steigen. Bei einer variablen Hypothek besteht die Möglichkeit, dass ein sog.“ Zins-Cap“ hier gegen eine Gebühr zugefügt werden kann. Diese Möglichkeit deckelt dann die Zinsen bei Erreichung eines bestimmten Prozentsatzes.

Libor-Hypothek

Bei dieser Hypothek-Ausführung handelt es sich um eine Version, die zwischen variabel und fest liegt. Dabei handelt es sich um eine Mischform aus einer festen und variablen Hypothek und hat eine Laufzeit über 3 bis 6 Jahre. Hierbei ist der Zinssatz an die Entwicklung des kurzfristigen Zinssatzes gekoppelt. Die Ausrichtung erfolgt an dem dreimonatigen oder sechsmonatigen Libor oder Euribor. Dabei erfolgt die Zinssatzzusammensetzung aus dem Libor-Wert und einen noch zusätzlich vorhandenen festen Zuschlag. Dieser Zuschlag (man spricht hier auch von Marge) ist von Kreditgeber zu Kreditgeber unterschiedlich und kann auch verhandelt werden. Dabei gilt hier der Grundsatz, je niedriger die Marge ist, welche ein Kreditgeber auf den Libor aufschlägt, desto besser ist die Bonität des Kreditnehmers.

Dabei hängt die für den Kreditnehmer passende Hypothekenart immer von dessen individuellen Situation und von seinem Sicherheitsbedürfnis ab. Die Libor-Hypotheken waren durch die aktuelle Niedrigzinsphase über einen langen Zeitraum relativ günstig. Dies kann sich jedoch schnell ändern, wenn sich der Zinssatz in den nächsten Jahren um einige Prozentpunkte nach oben schraubt und dadurch diese Kreditart verteuert werden.

Die Kosten einem Hypothekarkredit

Kosten und Zinsen der Hypothek:

Zinsaufschläge und Zinssatz

Die Höhe des effektiven Zinssatzes ist eine wichtige Vergleichsgröße. Darunter versteht man die Gesamtkosten des Kredites pro Jahr in Prozent. Bei dem Sollzinssatz sollte man sich darüber informieren, an welchen Leitzinssatz dieser gebunden ist (Eurobor, Libor etc.), wenn hier ein variabler Zinssatz verwendet wird. Ein variabler Zinssatz ist in einer Niedrigzinsphase sinnvoll, verfügt jedoch über höhere Risiken als eine Festhypothek.

Auf den Sollzinssatz werden von den Kreditgebern (Banken oder Kreditinstitute) unterschiedliche hohe Margen oder Zinsspannen aufgeschlagen, die unter anderem von der Bonität des Kreditnehmers abhängen.

Die Kosten des Kreditgebers

Dazu gehört unter anderem die Bearbeitungsgebühr. Diese kann zum Teil verhandelbar sein und wird einmalig beim Abschluss des Kreditvertrages mit dem Kredit verrechnet. Die Höhe liegt hierbei zwischen 1,5 und 3 Prozent der Kreditsumme.

Da der Kreditgeber auch die finanzielle Leistungsfähigkeit des Kreditnehmers prüfen muss, fallen hier auch Kosten an, die in der Regel um die 20 Euro liegen.

Die Absicherung des Kredits im Todesfall des Kreditnehmers erfolgt durch den Abschluss einer Risikolebensversicherung. Diese Jahresprämien für eine solche Versicherung sind relativ teuer und liegen bei einem 40jährigen Darlehensnehmer bei einer Kreditsumme von 100.000 Euro bei mehreren hundert Euro pro Jahr. Hier besteht zum Teil auch die Möglichkeit für den Kreditnehmer, bei der eigenen Versicherung eine sog. Ablebensversicherung abzuschließen, die dann wesentlich günstiger von den Jahresprämien her ist.

Eine Kontoführungsgebühr wird während der Kreditlaufzeit vorlaufend verrechnet. Diese Gebühr wird in der Regel vierteljährlich erhoben und liege pro Quartal zwischen einem einstelligen und zweistelligen Eurobetrag pro Quartal.

Spesen zum Vertragsende des Kredites

Da die Hypothek im Grundbuch wieder gelöscht werden muss, fallen hier Kosten für die Löschungsquittungserklärung sowie weitere Nebenspesen an.

Sonstige Kosten

Dazu gehören die Spesen für die Grundbucheintragung, die an das Bezirksgericht zu bezahlen sind. Diese Spesen belaufen sich auf 1,2 Prozent der Höhe des Pfandrechts, das ins Grundbuch eingetragen wird. Zusätzlich fallen noch das Notariatshonorar sowie die Kosten für den Rechtsanwalt an. Dazu gehört zum Beispiel die Beglaubigung des Kreditvertrages.