Informationen zur Baufinanzierung - welche Bedeutung hat Eigenkapital?

Worum handelt es sich beim Eigenkapital?

Der Begriff Eigenkapital ist zwar im Finanzbereich gängig, aber dennoch wissen nicht unbedingt alle Verbraucher, was genau sich in dahinter verbirgt. Im Finanzierungsbereich wird zunächst einmal zwischen einer Eigenkapital- und einer Fremdfinanzierung unterschieden. Mit Fremdkapital sind alle liquiden Mittel gemeint, die sich der Betroffene leiht. Bei der Eigenheimfinanzierung stammt das Fremdkapital in aller Regel von Banken, Bausparkassen oder mitunter ebenso von Versicherungsgesellschaften.

Das Eigenkapital hingegen ist das Kapital, welches der Kunde sein Eigentum nennt. Neben Eigenleistungen am Bau, die unter bestimmten Voraussetzungen bei einer Immobilienfinanzierung ebenfalls als Eigenkapital gewertet werden können, stammen die Eigenmittel in aller Regel aus den folgenden Komponenten:

• Guthaben auf Anlagekonten (Spar-, Tagesgeld- und Festgeldkonto)
• Wertpapierbestände (im Depot)
• Sachwerte
• Forderungen an Dritte, insbesondere Kapitallebensversicherung

Damit es sich um echtes Eigenkapital handelt, welches in die Immobilienfinanzierung eingebunden werden kann, sollten die Mittel leicht liquidierbar sein. Insbesondere auf Sachwerte trifft dies nicht immer zu, sodass diesbezüglich unbedingt differenziert werden muss, ob der Wert überhaupt als Eigenmittel dienen kann. In der Baufinanzierung besteht das Eigenkapital meistens aus Bank- und Wertpapierguthaben, wobei die Wertpapiere natürlich zuvor veräußert werden müssen.

Eigenkapital erhöht die Chancen auf eine positive Kreditentscheidung

Eine große Bedeutung hat das Eigenkapital innerhalb der Baufinanzierung schon allein deshalb, weil sich für viele Kreditnehmer dadurch die Chance auf eine positive Kreditentscheidung seitens der Bank erhöht. Dies liegt schlichtweg daran, dass die statistische Ausfallwahrscheinlichkeit bei einem Immobiliendarlehen mit Eigenkapital geringer als bei einer Vollfinanzierung, also einer Finanzierung ohne Eigenkapital, ist. Daher sind Kreditinstitute natürlich eher dazu bereit, beispielsweise einen Betrag von 150.000 Euro zu verleihen, wenn Rücklagen in Form von Eigenkapital vorhanden sind. Anders als, wenn der gesamte Kaufpreis plus Nebenkosten vollständig über ein Bankdarlehen finanziert werden müsste.

Das Eigenkapital zählt somit zu den Merkmalen, auf die Banken bei der Beurteilung der Bonität des Kunden immer größeren Wert legen. Damit sind es insbesondere die folgenden Faktoren, welche die Bonität und somit auch die Kreditentscheidung der Kreditgeber beeinflussen:

• Schufa-Auskunft
  
• Einkommen / Beschäftigung
  
• Sicherheiten
  
• Eigenkapital

Manche Banken vergeben mittlerweile übrigens keine Immobiliendarlehen mehr, wenn nicht mindestens 10 bis 20 Prozent Eigenkapital vorhanden sind. Daran wird ebenfalls deutlich, welch große Bedeutung das Eigenkapital in der Baufinanzierung, neben dem ausreichendem Einkommen und der „sauberen“ Schufa des Kunden heutzutage hat. Ein wesentlicher Grund ist dabei eine recht junge EU-Verordnung, nach der die Banken angehalten sind, mehr auf die Bonität des Kunden zu achten und weniger vor allem auf die Sicherheit in Form der Grundschuld.

Günstige Zinskonditionen als weiterer Vorteil beim Eigenkapital

Die Tatsache, dass eine positive Kreditentscheidung seitens der Banken mit Eigenkapital wahrscheinlicher als bei einer Vollfinanzierung ist, ist nur ein Vorteil der Eigenmittel. Darüber hinaus profitieren Kunden fast immer von günstigeren Zinskonditionen, wenn eine bestimmte Eigenkapitalquote vorzuweisen ist. Da Immobiliendarlehen oft auf sechsstellige Summen lauten und zudem mit einer langen Laufzeit versehen sind, können sich bereits geringste Zinsunterschiede im Hinblick auf die Zinssumme und ebenso hinsichtlich der monatlichen Kreditrate deutlich auswirken. Um zu verdeutlichen, wie sehr Kreditnehmer von Eigenkapital bezüglich der Bauzinsen profitieren, möchten wir im Folgenden zwei Finanzierungen gegenüberstellen.

Zunächst einmal berechnen wir eine mögliche Finanzierung ohne Eigenkapital, bei der es sich demzufolge um eine Vollfinanzierung handeln. Zum anderen stellen wir dieser Berechnung eine Baufinanzierung mit Eigenkapital gegenüber. Im Anschluss daran werden Sie deutlich erkennen, dass Sie mit Eigenkapital nicht nur einen günstigeren Bauzins zahlen müssen, sondern dadurch die Zinsbelastung und die monatliche Kreditrate (deutlich) geringer als bei einer Vollfinanzierung ausfallen kann.

Sie sparen bei dieser Gegenüberstellung der zwei Finanzierungsvarianten bei der Baufinanzierung mit Eigenkapital im ersten Jahr über 2.400 Euro an Zinsen und können zudem die monatliche Kreditrate im Vergleich mit der Vollfinanzierung um über 300 Euro reduzieren.

Kein Eigenkapital vorhanden - was kann ich tun?

Den meisten Kreditsuchenden ist bewusst, dass Eigenkapital in der Baufinanzierung mit mehreren Vorteilen verbunden ist. Nichtsdestotrotz gelingt es bei Weitem nicht allen Kreditnehmern, vor der Immobilienfinanzierung Rücklagen zu bilden oder Eigenmittel anzusammeln. Daher kann es notwendig sein, eine Vollfinanzierung durchzuführen. Dann stellt sich allerdings die Frage, wie wahrscheinlich die Kreditzusage der Bank ist und ob es nicht eine Möglichkeit gibt, das fehlende Eigenkapital zumindest durch andere positive Merkmale in Teilen gegenüber der Bank als Bonitätsnachweis zu ersetzen.

Tatsächlich gibt es durchaus einige Optionen, die zumindest die Chance auf eine positive Kreditentscheidung trotz fehlendem Eigenkapital erhöhen. Die Grundschuld zählt allerdings nicht dazu. Jeder Kreditgeber geht ohnehin davon aus, dass im Rahmen eines Hypothekendarlehens die Eintragung einer Grundschuld als Kreditsicherheit genutzt werden kann. Vielmehr kommt es bei fehlendem Eigenkapital darauf an, gegenüber der Bank andere Vorzüge zu präsentieren, die so nicht bei jedem Kreditnehmer zu finden sind. So können Sie die Chance auf eine Kreditentscheidung positiver Natur trotz nicht vorhandenem Eigenkapital beispielsweise durch die folgenden Eigenschaften und Maßnahmen erhöhen:

• Zusätzliche Sicherheiten stellen, beispielsweise Bürgen
• Besonders sicheres Einkommen, beispielsweise als Beamter
• Restkreditversicherung abschließen
• Sparvertrag abschließen

Zusätzliche Sicherheit, bis 70 Prozent der gesamten Finanzierungssumme können durch die Grundschuld als Sicherheit hinterlegt werden. Dies wiederum führt dazu, dass oft zwischen 30 bis 40 Prozent des Kreditbetrages als Blankodarlehen vergeben werden. Nicht gesicherte Darlehen stellen jedoch für Banken ein besonders hohes Risiko dar. Daher sind zusätzliche Sicherheiten, wie zum Beispiel eine Bürgschaft, definitiv ein Mittel, um die Chance auf positive Kreditentscheidung zu erhöhen.

Eine weitere Maßnahme kann darin bestehen, dass Sie im Zusammenhang mit der Baufinanzierung einen Sparvertrag abschließen. Dies zeigt der Bank zumindest den guten Willen, dass Sie auf diese Weise Vermögensaufbau betreiben und Rücklagen bilden möchten. Mit einer Kreditversicherung schützen Sie sich zumindest vor einem Einkommensausfall, der häufig dazu führt, dass Sie die Darlehensrate nicht mehr zahlen könnten. Dies wird auch die Bank definitiv begrüßen, wenn zum Beispiel nach Eintritt einer Berufsunfähigkeit die Versicherung die Zahlung der noch ausstehenden Darlehensraten des Immobilienkredites übernimmt.

Frühzeitig einen Bausparvertrag abschließen und damit für Eigenkapital sorgen

Der Bausparvertrag gilt zwar oft als altmodisch, ist aber dennoch eine nach wie vor sehr gute Option, um ihn später in eine Immobilienfinanzierung zu integrieren. Der große Vorteil besteht nicht nur in dem zinsgünstigen Bauspardarlehen, sondern ebenso in dem Bausparguthaben, welches in den ersten Jahren angespart werden muss. Dieses Guthaben lässt sich nämlich hervorragend als Eigenkapital in die Baufinanzierung einbinden. Wenn Sie beispielsweise einige Jahre vor dem Kauf des Eigenheims einen Bauvertrag abschließen, mit einer Bausparsumme von 80.000 Euro, können immerhin je nach Tarif zwischen 25.000 und 40.000 Euro Bausparguthaben als Eigenkapital in die Eigenheimfinanzierung integriert werden.

Eine weitere Möglichkeit, für zusätzliches Eigenkapital zu sorgen, ist auch die Riester-Rente, insbesondere Wohnriester. Die staatlichen Zulagen können hier direkt in die Tilgung des Darlehens fließen. Ähnliches gilt ebenso für das Baukindergeld, falls Sie darauf Anspruch haben. In diesem Fall stehen Ihnen in den kommenden zehn Jahren pro Kind insgesamt 12.000 Euro zu. Das Baukindergeld wird von den meisten Banken ebenfalls problemlos als Eigenkapital akzeptiert und erhöht somit auch die Chance auf eine positive Kreditentscheidung.