Baufinanzierung

In Österreich setzt sich die Immobilien- oder Baufinanzierung in der Mehrzahl der Fälle auf der einen Seite aus Eigenkapital und auf der anderen Seite aus Fremdkapital zusammen. Nur ein sehr geringer Anteil von Bauherren finanziert die komplette Immobilie aus Mitteln des Eigenkapitals.

Dabei sollten der Aufbau und die Zusammensetzung der Baufinanzierung bereits in der Planungsphase von größter Bedeutung sein. Der Bauherr muss sich im ersten Schritt zunächst einen genauen Überblick über seine finanzielle Situation verschaffen. Dabei sollte auch beachtet werden, dass beim Bau oder Kauf einer Immobilie auch es zeitweise Phasen gibt, bei denen die Kosten höher ausfallen können, als die Kostenhöhe, die in der ursprünglichen Planung mit eingebaut worden ist.

Eigenkapital

Nachdem der zukünftige Bauherr sich eingehend mit seiner finanziellen Situation beschäftigt hat, kann er dann auch einschätzen, wie hoch die tatsächliche Eigenkapitalquote ausfällt. Dabei sollte hier bei der Baufinanzierung die Marke von 20 Prozent nicht unterschritten werden.

Ebenfalls aus der Einschätzung der aktuellen Situation heraus wird auch die Summe festgestellt, die der Bauherr längerfristig im Monat entbehren kann, um dann das aufgenommene Darlehen termingerecht zu tilgen.

Auf Grundlage für die obigen Berechnungen sind eine exakte Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben sinnvoll und dies über einen Zeitraum von mehreren Monaten. Dadurch wird beispielsweise auch die Gefahr gebannt, dass Rechnungen, die nur einmal im Quartal zu bezahlen sind, nicht berücksichtigt werden.

Wenn die Daten vorhanden sind, ist es sinnvoll, hier einen unabhängigen Experten aus dem Immobilienfinanzierungs-Bereich zu kontaktieren. Nur auf die Angaben sowie Informationen der Personen, die das Haus verkaufen oder auf die Experten einer Bank oder eines Kreditinstitutes zu verlassen, ist hier nicht ratsam.

Vergleich von Kreditangeboten

Danach geht es im nächsten Schritt weiter zu dem Vergleich der einzelnen Kreditangebote. Bei dem Vergleich sind die Punkte Zinsen, Konditionen, Anschlussfinanzierung und Laufzeit sowie die Höhe des jeweiligen Kredites wichtig. Dabei ist ein sorgfältiger Vergleich der unterschiedlichen Angebote bereits im Anfangsstadium dafür auch verantwortlich, dass der Bauherr hier bares Geld unnötig auf Jahre hinaus ausgibt, sondern dass dieser auch sich dabei Zeit einsparen kann und seine Nerven schont. Gerad in dieser Phase ist die Beratung durch einen unabhängigen Immobilienfinanz-Experten sehr wichtig.

Sobald der Kreditvertrag dann unterschrieben ist, muss der Bauherr die Kreditsumme inklusive der vereinbarten Zinsen und Zusatzbedingungen an den Kreditgeber bezahlen.

Gerade in Hochzinsphasen werden hier dem Bauherren empfohlen, Kredite mit variablen Zinsen sowie mit einer kürzeren Laufzeit aufzunehmen. Wenn jedoch eine Niedrigzinsphase ansteht, ist der Bauherr mit langen Kreditlaufzeiten und einem fix vereinbarten Zinssatz besser bedient.

Finanzierungsformen

Die unterschiedlichen Formen der Baufinanzierung in Österreich:

Das Annuitätendarlehen

Bei dem Annuitätendarlehen handelt es sich um die in Österreich am weitesten verbreitete Art der Baufinanzierung. Das ergibt sich auch daraus, dass ein Bauspardarlehen vergeben wird, wenn hierbei ein Bausparvertrag zugrunde gelegt wird. Bausparverträge sind in Österreich sehr beliebt und weit verbreitet.

Ein großer Pluspunkt bei einem Annuitätendarlehen ist dessen Planungssicherheit. Dabei bleibt die Höhe der regelmäßig zu zahlenden Tilgungsrate inklusive der vereinbarten Zinsen für die gesamte Laufzeit gleich.

Das Cap-Darlehen

Diese Art der Baufinanzierung ist von seiner Funktion her mit dem Annuitätendarlehen vergleichbar, jedoch gibt es bei den Zinsen folgenden Unterschied. Bei einem Cap-Darlehen gibt es variable Zinssätze. Das kann für den Kreditnehmer sowohl ein Vorteil als auch ein Nachteil sein.

Da es sich bei einer Baufinanzierung um eine sehr langfristige Angelegenheit zum Teil über viele Jahre oder Jahrzehnte handelt, ist hier keine genaue Planungssicherheit vorhanden. Somit kann der Bauherr gerade bei einer sich verändernden Zinslandschaft nicht sicher sein, wie hoch die Zinsen dann in einigen Jahren sind. Dieses Risiko kann dann ein wenig dadurch gemildert werden, wenn hier eine Zinsobergrenze, dem sogenannten namensgebenden Cap, vereinbart wird.

Das Forward-Darlehen

Mit Hilfe eines Forward-Darlehens kann der Kreditnehmer die aktuell gültigen Konditionen für spätere Phasen bis zu einer Maximaldauer von 5 Jahren sich sichern. Solche Darlehen sind gerade bei einer Niedrigzinsphase sehr attraktiv.

Hierbei handelt es sich um eine Art Anschlussfinanzierungs-Variante, wenn die vereinbarte Kreditsumme am Laufzeitende vom Kreditnehmer aus noch nicht vollständig getilgt wurde. Das bedeutet dann konkret, wenn der Kreditnehmer in der ersten Finanzierungsrunde sich befindet und die Bindung an die fixen Zinsen im Laufe der nächsten Jahre überflüssig wird.

Die Risiken bei einer Baufinanzierung

Wenn es in der Bauphase zur Insolvenz des Bauträgers kommt, besteht die Gefahr, dass im schlimmsten Fall das Geld weg sein kann, ohne dass der Bauherr dafür die bereits bezahlte Leistung erhält. Deshalb ist es sinnvoll, hier noch entsprechende finanzielle Reserven für den schlimmsten anzunehmenden Fall einzuplanen.

Auch der Tod des Bauherrn muss bei der Planung ebenfalls in Betracht gezogen werden. Deshalb ist es sinnvoll, im Rahmen einer verantwortlichen Finanzierung dieses Risiko mit einzukalkulieren und deshalb eine Risikolebensversicherung abzuschließen.

Auch sinnvoll ist es für den Bauherrn eine Versicherung gegen Berufsunfähigkeit oder Arbeitslosigkeit abzuschließen, weil beim Wegfall des regelmäßigen Einkommens gerade über einen längeren Zeitraum die Baufinanzierung nicht mehr durchgehalten werden kann. Der Abschluss solcher Versicherungsarten sollte vor der Kreditvergabe erfolgen, damit man dann im Notfall auch den erforderlichen Schutz erhält.