Immobilienkredit aufstocken – zweiter Kredit oder Umschuldung?

Ob die Erweiterung einer bestehenden Immobilie, unerwartete Kosten während der Bauphase oder der Bedarf einer Neuanschaffung bei der Einrichtung – für die Erhöhung eines laufenden Kredits gibt es verschiedene Gründe.

Grundsätzlich gibt es aber nur zwei Möglichkeiten für eine solche Erhöhung des Immobilienkredits:

• aktuellen Kredit aufstocken
• Kredit umschulden

Für welche Option Sie sich entscheiden sollten, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab – zum Beispiel von der Höhe der gewünschten Aufstockung. Auch die offene Restschuld Ihres bestehenden Kredits spielt bei der Entscheidung eine Rolle. Um einen Überblick über die beiden Möglichkeiten der Kreditaufstockung zu geben, haben wir die wichtigsten Vor- und Nachteile zusammengefasst.

Was bedeutet es, einen Kredit aufzustocken?

Manchmal wird es durch unvorhergesehene Umstände nötig, mehr Liquidität zu beanspruchen. In diesem Fall können Sie mit Ihrer Bank darüber sprechen, den bestehenden Kredit aufzustocken. Einen Kredit aufzustocken, bedeutet im Umkehrschluss, den ursprünglich vereinbarten Kreditrahmen zu erweitern.

Dabei spielt die ursprüngliche Höhe des Kredites keine Rolle. Je nach Bonität können Sie auch einen wesentlich höheren Darlehensbetrag aufnehmen.

Wie oft kann man einen Kredit aufstocken?

Bei der Frage, wie oft Sie einen Immobilienkredit aufstocken können, gibt es theoretisch keine Obergrenze. Die Reaktion der Banken dürfte eher positiv ausfallen, da der Kunde eine gewisse Loyalität zeigt und die gefragten Finanzierungen immer mit demselben Partner abwickelt.

Welche Vor- und Nachteile gibt es bei der Kreditaufstockung?

Sowohl die Aufnahme eines zweiten Kredits als auch bei einer Umschuldung gibt es mehrere Vor- und Nachteile. Besonders bei der Umschuldung sollten Sie mit der bestehenden Bank Kontakt aufnehmen. So können Sie die Finanzierungsnebenkosten für die bereits bestehende Finanzierungssumme minimieren.

Lässt sich der bestehende Kredit um die Extra-Summe erweitern?

Den aktuellen Immobilen-Kredit um eine gewisse Summe zu erhöhen, ist nicht möglich: Schließlich steht hinter jedem Auszahlungsbetrag eine vertragliche Vereinbarung. Auch die Bonität wurde auf die Finanzierungssumme hin geprüft. Entscheiden Sie sich für die gleiche Bank, muss diese noch einmal mit einem neuen Antrag starten.

Option 1: Zweiter Kredit

Um die benötigte Finanzierungssumme zu erhalten, können Sie einen weiteren Kredit beantragen. Bei dieser Möglichkeit stehen vor allem die Sicherheiten im Vordergrund. Bei der Aufnahme eines Immobilienkredits dient vorrangig das Grundstück, das Haus oder die Wohnung als Sicherheit. Wurde der laufende Kredit über eine Hypothek abgesichert, ist die kreditgebende Bank mit dem Pfandrecht im Grundbuch eingetragen. Bedeutet: Wird der Kreditnehmer zahlungsunfähig, wird das Haus oder die Wohnung verpfändet bzw. verkauft. Bei der Aufnahme eines zweiten Kredits wird häufig ein weiteres Pfandrecht eingetragen. In diesem Fall gibt es einige Regelungen bei dem Zusammenspiel beider Banken zu beachten:

So muss etwa die Immobilie neu bewertet werden. Sonst nimmt die Bank, die den zweiten Kredit vergibt, im Grundbuch nur die zweite Position ein, wodurch auch die Forderung zweitrangig ist. Die Chance, eine Bank zu finden, die den weiteren Kredit gewährt, ist entsprechend gering.

Allerdings stehen Ihnen auch in diesem Fall wieder zwei Optionen zur Wahl:

1. den zweiten Kredit bei derselben Bank aufnehmen
2. den zweiten Kredit bei einem anderen Geldinstitut beantragen

Zu welchen Konditionen Sie diesen Kredit erhalten, ist aber nicht von der Sicherheit abhängig, sondern auch von der Höhe des Kredits. So ist auch die Frage relevant, welche Summe von der Erstfinanzierung bereits getilgt wurde.

Welche Kreditform ist die richtige?

Welche Art von Kredit Sie am besten aufnehmen, ist davon abhängig, wie hoch der Finanzierungsbedarf ist. Um einen genauen Überblick über die Höhe eines Kredits sowie die Finanzierungs- und Tilgungsmöglichkeiten zu erhalten, ist es sinnvoll, einen Online Kreditrechner hinzuzuziehen.  

Stecken Sie gerade mitten im Hausbau, ist es sinnvoll, einen weiteren Baukredit anzufragen. Für die Finanzierung der Einrichtung können Sie aber auch einen Konsumkredit aufnehmen. Möchten Sie viele Jahre nach Abschluss der Finanzierung ein weiteres Bauvorhaben an der Immobilie umsetzen und wurde bereits ein großer Anteil des bestehenden Kredites zurückgezahlt, ist noch „Platz im Grundbuch“ vorhanden. Die Finanzierung über einen Baukredit getastet sich entsprechend einfacher.

Wie hoch sollte das monatliche Budget für die Tilgung eines Kredits sein?

Für die Vergabe eines Kredits sind nicht nur die Sicherheiten von Belang, sondern auch die Zahlungsfähigkeit. Die ausgewählte Bank bzw. das Kreditinstitut wird anhand des Einkommensnachweises errechnen, welche monatliche Kreditbelastung das Haushaltseinkommen zulässt. Generell sollten Sie bei der Aufnahme eines weiteren Kredits aber nicht damit rechnen, noch einmal dieselben Konditionen zu erhalten.

Option 2: Umschuldung

Der zweite Kredit stellt nicht die einzige Möglichkeit dar, einen Kredit aufzustocken. Die zweite Option ist die Umschuldung. Die Kreditumschuldung wird vor allem dann in Anspruch genommen, wenn die Erstfinanzierung mit teureren Konditionen abgeschlossen wurde und der Markt jetzt besser ausschaut.

Was versteht man unter einer Umschuldung?

Einen Kredit umzuschulden, bedeutet: einen Kreditvertrag zu lösen und entweder dieselbe oder eine veränderte Summe neu aufzunehmen. Ob eine Umschuldung auch für Sie sinnvoll ist, muss individuell betrachtet werden und zeigt sich häufig erst bei einem Gespräch mit der Hausbank oder einem geeigneten Finanzierungsexperten.

Schließlich muss die Umschuldung nicht zwangsläufig bedeuten, dass der Kreditnehmer zu einer anderen Bank wechselt – auch wenn dies häufig der Fall ist.